Rumah SHM digusur tentu menjadi isu menarik. Jika SHM aja digusur bagaimana kepastian kepemilikan tanah di Indonesia?
Awal 2025, dunia pertanahan Indonesia diributkan dengan penggusuran rumah cluster di Cikarang. Padahal rumah tersebut sudah memiliki Sertipikat Hak Milik (SHM). Kok bisa? Bukannya SHM adalah bukti kepemilikan yang sah dan mutlak?
Kronologi Rumah SHM Digusur
Menurut sumber data dari Kumparan, berikut kronologi tanah yang digisir tersebut:
1973
Djudju (Djudju Saribanon Dolly) salah seorang warga sekitar mempunyai tanah luasnya 3,6 hektare.
1976 Djudju Jual Tanah ke Hamid
Tahun 1976 Djudju menjual dengan Akta Jual Beli atau AJB kepada orang yang bernama Abdul Hamid. Ketika sudah membuat Akte Jual Beli, sayangnya tidak segera melakukan balik nama sampai Abdul Hamid meninggal dunia. Sedangkan sertipikat masih dibawa Djuju.
1982 Djudju Jual Tanah yang Sama ke Kayat
Tahun 1982 enam tahun kemudian tanah itu dijual lagi pada orang lain namanya Kayat. Oleh Kayat langsung disertifikatkan menjadi 4 sertifikat yang nomor 704, 705, 706, 707.
Anak Hamid Gugat ke Pengadilan, Menang
Anak Abdul Hamid, tidak terima tanah tesebut dijual oleh Djuju. Sehingga, setelah Abdul Hamid wafat Mimi Jamilah menggugat ke PN Bekasi dengan dasar AJB tahun 1976, yang merupakan AJB pertama. Dalam gugatan tersebut, Mimi Jamilah menang milai dari Pengadilan Tingkat Pertama sampai Kasasi.
Rumah SHM Digusur Setelah Ada Keputusan Pengadilan
Setelah menang sampai tingkat Kasasi, akhirnya dilakukan penggusuran untuk 5 rumah cluster di Bekasi.
Jadi, Kok Bisa Digusur?
Sampai sekarang saya tidak menemukan putusan pengadilan yang dimaksud dalam kronologi di atas. Sehingga dasar dan pertimbangan hakim tidak bisa saya masukkan disini. Yang jelas ada kejanggalan yang bisa dijadikan pelajaran tentunya.
Sudah AJB, Kok Dijual Ke Orang Lain?
Awal keanehan ada di Djuju. Sudah AJB ke Abdul Hamid malah dijual ke Kayat. Kesalahannya Abdul Hamid tidak segera balik nama. Makannya penting setelah AJB langsung balik nama agar nggak ada sengketa berkepanjangan.
Kok bisa sudah ada AJB terbit AJB lagi?
Perlu diketahui ya, AJB itu nggak terintegrasi. Jadi jika notaris A bikin AJB. Notaris B nggak tahu, apa yang dibikin notaris A. Sehingga Notaris B bisa aja bikin AJB dengan obyek yang sama. Karena ngeceknya hanya apakah tanah tersebut sudah terbit sertipikat milik orang lain? Tentu saja, sertipikat masih atas nama Djuju karena dari Djuju ke Abdul Hamid belum ada balik nama sertipikat.
Peelajarannya, kalau mau gugat tanah baiknya tanah tersebut diblokir dulu di BPN agar tidak dipindahkan ke pihak lain. Namun sayangnya pemblokiran tersebut juga memiliki batas waktu. Meskipun tetap bisa diperpanjang.
Memangnya Hakim Nggak Cek Lokasi Waktu Memeriksa Perkara?
Kalau saya, berpikirnya cek lokasi sudah pasti dilakukan sebelum membuat putusan. Masalahnya, itu kan sudah lama. Dan cek lokasi yang istilah hukumnya Pemeriksaan Setempat dilakukannya di Pengadilan Tingkat Pertama. Dan perkaranya ini jalannya sampai Kasasi.
Sekedar Informasi, saya menyelesaikan satu perkara hingga kasasi itu waktunya sampai 3 tahunan. Jadi, bisa dibayakangkan apa yang terjadi selama itu. Sebenarnya, untuk lebih jelasnya kita harus membaca salinan putusannya. Kalau ketemu, saya share lagi nanti.
Udah Tahu Sengketa, Kok Masih Dijual Cluster?
Nah, ini yang salah pengembangnya. Masak iya, sampai nggak ada yang tahu kalau tanah tersebut masih dalam sengketa Pengadilan. Karena Djuju menjual di dua pihak yaitu Kayat dan Abdul Hamid akhirnya, terbitlah dua AJB. Maka dengan dasar AJB tersebut, Kayat melakukan balik nama SHM dan dijuallah rumah cluster sampai ke konsumen akhir.
Ketika akhli waris abdul hamid tidak terima, akhirnya menggugat di Pengadilan. Siapa saja pihaknya, apakah konsumen akhir juga dilibatkan sebagai pihak (Tergugat/Turut Tergugat) atau ketika mengajukan ke pengadilan konsumen akhir itu belum menguasai tanah tersebut. Ini saya belum menemukan sumber yang pasti.
Untuk informasi, dalam mengajukan gugatan pihaknya harus lengkap agar bisa diterima oleh Majelis Hakim.
Sudah Putusan, Kapanpun Bisa Dieksekusi
Karena ahli waris Abdul Hamid sudah mendapat putusan pengadilan yang inkrah dan sah sampai kasasi, tentu pihaknya bisa mengajukan ekseskusi.
Permohonan eksekusi yang benar dilakukan dengan mengajukan permohonan eksekusi kepada Pengadilan yang memutus perkara. Permohonan memang bisa dilakukan apabila pihak yang kalah tidak mentaati putusan secara sukarela.
Apakah eksekusi yang dilakukan sudah sesuai dengan prosedur. Tentu, kita tidak bisa menelaah dari berita-berita saja. Karena dari sisi pengacara pasti bilang, sudah sesuai dengan prosedur. Kalaupun sudah sesuai bagaimana nasib konsumen akhir?
Bagaimana Nasib Konsumen Akhir yang tidak tahu apa-apa?
Kalau istilah teman saya, ada warga yang beli tanah. Dicek sudah SHM. Nggak ada masalah sama berkas. Udah mereka bayar, lewat developer. Cicilannya udah dari 20 tahu yang lalu (mungkin). Terus sekarang mereka sedang santai-santai. Ngopi sama tetangga sambil gibah. Tiba-tiba dapat peringatan untuk pergi karena tanah dieksekusi berdasar putusan pengadilan.
Seketika, rumah mereka rata dengan tanah. Siapa yang tanggung jawab? Badan Pertanahan Nasional langsung bilang lewat media Tempo:
TEMPO.CO, Bekasi – Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (Menteri ATR/BPN) Nusron Wahid menyebut lima rumah warga di Desa Setia Mekar, Tambun Selatan, Kabupaten Bekasi tidak bersengketa. Kelima rumah ini sebelumnya terkena gusur oleh Pengadilan Negeri Cikarang Kelas II, pada 30 Januari 2025.
BPN nggak mau tentu aja, produknya dianggap membingungkan. Tapi ya memang membingungkan. Padahal sudah ada sertipikat kok masih ada putusan pengadilannya?
BPN nyalahin eksekusinya nggak sesuai karena amar putusan nggak ada bunyi menyatakan SHM tidak sah. Tapi kalau menurut kronologi yang saya jabarkan di awal, bukankah emang dari awal yang dimasalahkan bukan SHM tapi adanya AJB? Ketika AJB yang pertama dinyatakan sah. Tentu AJB yang kedua tidak sah dong. Ya, memang jika AJB tidak sah, tidak serta merta membatalkan SHM. Terus gimana?
Kalau saya pernah diskusi dengan orang BPN ya yang bisa membatalkan SHM adalah Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN). Karena SHM merupakan Surat Keputusan Negara tentang kepemilikan tanah. Sedangkan AJB bukan bukti kepemilikan tapi bukti adanya perikatan jual beli. Jual belinya (AJB) tidak sah, bukan berarti bisa membatalkan SHM begitu saja.
Makannya BPN bilang obyek yang sudah digusur tersebut tidak ada sengketa. Alasan BPN memang karena tidak ada amar putusan yang membatalkan SHM tersebut. Untuk memastikan, memang harus membaca putusannya lebih dulu. Lagian, kalau SHM dianyatakan tidak sah, pengadilan harus memerintahkan untuk mencabut SHM tersebut.
Jangan-jangan disini, Pengadilan juga nggak tahu kalau ternyata udah ada SHM di obyek sengketa tersebut? Karena sedari awal, yang dimasalahka ahli waris Abdul Hamid adalah AJB nya. Oke, fiks buat teman-teman yang baca artikel saya ini dan ketemu putusannya, please kasih tahu saya ya.
Apa Pelajaran Yang Bisa Diambil Untuk Warga Sipil Sekalian?
Memang kasus ini sangat rumit dan unik. Kita langsung ambil aja pelajarannya yaitu:
- Kalau beli rumah atau tanah dan kemudian udah langsung AJB, segera saja balik nama sertipikatnya agar tidak disalah gunakan.
- Banyak mafia tanah yang menyamar sebagai developer. Hati-hati, sehingga sebenarnya juga tetap harus hati-hati kalau nyicil rumah KPR dan belinya lewat developer.
Semoga segera ada jalan terang ni, baik dari sisi konsumen akhir yang sudah menguasai dan menempati bertahun-tahun dan ahli waris Abdul Hamid yang sudah menang perkara di Pengadilan. Semoga ada keadilan untuk mereka.